Raymond Munoz est le directeur de l’agence Cap Immo, à Décines. Il nous parle du marché de la transaction et de la location sur Décines.
Quel est votre ressenti sur l'état du marché immobilier de Décines?
Il y a un ralentissement de l’activité, d’autant plus marqué en ce moment que le mois de mai est haché par les ponts. Ce ralentissement se traduit dans les faits par un tassement des prix.
A combien s’élèvent les prix en moyenne sur le centre de Décines ?
Tout dépend de l’âge de l’immeuble, car nous avons du BBC d’un côté et des immeubles des années 60 de l’autre. Sur le neuf, on sera plutôt sur des prix de 3400 euros du mètre carré. Dans l’ancien, pour vendre un bien situé dans un immeuble des années 70, on doit se situer, pour un produit qui n’a pas trop de défaut, autour de 2000 euros le mètre carré.
Vous avez constaté une baisse par rapport aux prix de 2010-2011, quand le marché était mieux portant?
Oui, absolument. La baisse a été de 10% par rapport aux prix d’il y a deux-trois ans. Aujourd’hui, pour des produits en bon état, propres, si on n’est pas positionné entre 2000 et 2100 euros du mètre, nous n’avons pas de contact. Pour les immeubles des années 2000, on sera un peu plus haut en termes de prix, de l’ordre de 2300 à 2400 euros du mètre carré. Cela dépend bien sûr de la typologie, de l’état du bien.
Avec les projets d’urbanisme qui ont peu à peu transformé le centre de Décines, comme le tramway, la ZAC de la fraternité, la ville s’en est trouvée plus attractive…
Oui, il y a toujours un attrait. On sait très bien que lorsque l’on connecte une commune à une agglomération comme celle de Lyon, il y a toujours une attractivité supplémentaire, une demande plus forte, et, in fine, des prix plus élevés. Ceci dit, les acquéreurs restent les pieds sur terre. Les primo accédants ont notamment été désolvabilisés par la disparition du PTZ+ dans l’ancien. Il n’y a donc plus beaucoup de primo-accédants. Les acquereurs prennent désormais leur temps. Décines reste une commune demandée, mais pas à n’importe quel prix. Les acquéreurs trient, comparent les prix, et ne se décident pas facilement. Aussi, si nous n’avons pas des rapports prix compétitifs, on ne vend pas.
Sur l’aspect relation vendeur / acquéreur, les vendeurs ont semble-t-il moins la main…
Ils ont moins la main, c’est assez clair. Rien ne dure. Ils avaient la main de 2000 jusqu’à 2008. Désormais, ce sont les acquéreurs qui ont la main. Il est très difficile pour les vendeurs d’entendre que la valeur de leur bien ne correspond pas au prix qu’ils demandent. Mais c’est une constante dans ce métier, et c’est finalement très humain.
Quel est l’état du marché locatif ?
Il y a de la demande en location sur Décines. Mais les loyers sont hauts, et globalement il n’est pas évident de trouver de bons dossiers. Un T3 dans l’ancien, il faut compter 600 à 650 euros, et beaucoup de familles monoparentales sont exclues du marché. Il assez compliqué de se loger pour ces gens-là.
Sur le parc privé, les bailleurs privés ont-ils la possibilité de choisir entre différents demandeurs ?
Les loyers sont hauts, et la clientèle n’a souvent pas les revenus pour se loger. Le problème, ce que cela ne dépend pas de nous. Nombre de propriétaires bailleurs veulent absolument la garantie des loyers impayés. On passe donc par un assureur, et si le dossier n’est pas béton, il ne valide pas la garantie des loyers impayés, et notamment si il y a des CDD ou de l’intérim. Il faut que le loyer représente moins de 27% des revenus.